Zoom sur...
1/ Le Démembrement de propriété en Immobilier
2/ Le dispositif Scellier à compter de 2011
-SCPI Scellier (souscription minimum, avantages, dépliant)
3/ L'amendement "BOUVARD-CENSI"
4/ Nos programmes immobiliers
Le démembrement temporaire de propriété :
Le Code Civil subdivise la propriété d’un bien en deux droits réels et distincts :L’usufruit peut-être viager quand il s’éteint lors du décès de son titulaire,
ou temporaire, quand il est constitué contractuellement pour une durée fixe.
Dans les deux cas, la reconstitution de la pleine
propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s’effectue
automatiquement, sans formalité ni complément
de prix au jour même de l’extinction de l’usufruit.
Elle n’entraîne aucune fiscalité.
Au terme de la durée d'usufruit temporaire, le "nu-propriétaire" devient aussitôt "plein propriétaire" du bien par la recupération gratuite et automatique de son usufruit.
Pour l'acquéreur, investir en nue-propriété revient à percevoir, dès l'origine, sous la forme d'une économie immédiate sur le prix d'acquisition, l'équivalent de la totalité des loyers actualisés qu'il aurait encaissés sur la période.
Il constate une plus-value constituée par le cumul de la valeur de l'usufruit reçue gratuitement et de la revalorisation du bien sur toute la durée de l'usufruit.
Le nu-propriétaire réalise un investissement immobilier de qualité, tout en maximisant sa plus-value, en éliminant totalement les impôts et les charges, ainsi que les risques locatifs.
Fiscalité :
Plus-values : Exonération totale d'imposition des plus values si les biens sont revendus après la 15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10 % par an, à compter de la 6ème année suivant l'acquisition de la nue-propriété.
Taxe foncière : Acquittée par l’usufruitier.
*Investissement en direct uniquement.
Le dispositif "Scellier" à compter de 2011
Malgré une baisse de 10% en moyenne des taux de défiscalisation, la loi Scellier 2011 reste un bon investissement.Les principes de base de la loi Scellier sont inchangés, ainsi :
- Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement,
- Le logement doit être loué en résidence principale pendant une période de 9 ans,
- Un membre du même foyer fiscal ne peut pas louer le logement,
- Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
- Les loyers pratiqués ne doivent pas excéder les plafonds fixés par le décret,
- La réduction d'impôts n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR , Bouvard, résidences hôtelières, Girardin, Malraux et Monuments historiques,
- La loi scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition, construction ou transformation de logement par année d’imposition, et pour un investissement immobilier plafonné à 300 000 €,
- les taux de défiscalisation s'applique toujours sur 9 ans au minimum en loi Scellier classique et sur 15 ans en loi Scellier social.
En 2011, deux cas de figure cohabitent : Le Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) et Le Scellier non BBC.
Le taux de réduction d'impôt est quasi équivalent au taux 2010, à savoir 22% en 2011 (20 % pour ceux réalisés en 2012).
D'ici 2013, le label BBC sera obligatoire pour tout bâtiment neuf qu'il soit individuel ou collectif.
Le Scellier non BBC reste interessant car il conserve un taux de défiscalisation de 13% en 2011 (10 % pour ceux réalisés en 2012).
Il reste à définir le plafond des loyers en loi Scellier 2011 des Zones A et B. La zone C est toujours exclue du dispositif. L'ancienne zone A est découpée en 2 zones : La zone A bis qui comprend Paris et les 29 communes alentour et zone A qui comprend les autres communes de l'ancienne zone A.
ACTE 2011 |
|
|---|---|
SCELLIER NON BBC* |
13 % |
SCELLIER BBC* |
22 % |
*Bâtiments Basse Consommation.
Profitez aussi de la loi Scellier en investissant à hauteur de vos disponibilités grace aux SCPI Scellier !
Les Société Civile de Placement Immobilier Scellier associent les avantages des SCPI et de l’immobilier Scellier :
- Réduction d'impôt répartie sur 9 ans (à raison de 1/9 par an), pour un montant maximum annuel de 300 000 € par contribuable et par année d’imposition,
- Des revenus trimestriels,
- Sans soucis de gestion et sans risque locatif,
- Souscription à partir de 4800 €.
Le dispositif LMNP, dit "Bouvard-Censi", à compter de 2011:
• Comme la loi Scellier, l'amendement "Bouvard-Censi"; permet de déduire une partie du prix d'acquisition d'un bien immobilier du montant de ses impôts, sur 9 ans. L'économie d'impôts commence l'année d'acquisition du bien.
• Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 années incluses).
• L'amendement "Bouvard-Censi" peut permettre également de récupérer la TVA, soit 19.6% du prix du bien. Le remboursement est effectué de 3 et 6 mois après la signature de la vente.
• L'amortissement LMNP est applicable à la part de l'investissement au dessus du plafond
de 300 000€.
• Il est possible d'effectuer plusieurs acquisitions, à condition de respecter le plafond des niches fiscales, soit 20 000€ + 8% de ses revenus par an.
• Il n'y a pas de limitation géographique pour l'implantation du bien. Sont concernés par la loi Bouvard LMNP, les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes), et les établissements de soins de longues durées.
ACTE 2011 |
|
|---|---|
BOUVARD-CENSI (LMNP) |
20 % |
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Rappel : Dans le cadre des dispositfs Scellier et Bouvard, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales.
Nos programmes immobiliers *:
Notamment dans les villes suivantes (dans la limite des stocks) :
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